US$386M por un terreno: ¿Por qué Kibon vendió su fábrica a un desarrollador inmobiliario?

Dos transacciones de alto perfil en Brasil y Chile ilustran las diferentes fuerzas económicas que actúan sobre la industria del helado en América del Sur. Mientras una operación se centra en la liquidación del valor inmobiliario de los terrenos de producción, la otra apunta a la consolidación del mercado a través de la adquisición de un competidor directo. Ambos movimientos, aunque de naturaleza opuesta, revelan las presiones y oportunidades que enfrentan los fabricantes en la región.

Detalles de la transacción: Cyrela y el proyecto de 2.000 millones de reales

En Brasil, el grupo inmobiliario Cyrela adquirió un terreno perteneciente al fabricante de helados Kibon. La operación, anunciada el 15 de noviembre de 2022, forma parte de un proyecto de desarrollo inmobiliario valorado en 2.000 millones de reales (US$386 millones). La transacción fue asesorada legalmente por la firma Galvão Villani, Navarro, Zangiacomo & Bardella Advogados, que representó a Cyrela en la compra del activo.

Este movimiento no representa una fusión o adquisición dentro del sector alimentario. Se trata de una desinversión de un activo físico por parte de Kibon, cuya motivación principal no es la reestructuración de su negocio de helados, sino la capitalización del valor del suelo que ocupaba su planta. La escala de la operación, US$386 millones, la posiciona como una de las transacciones inmobiliarias más significativas de la región, eclipsando muchas operaciones de M&A en el sector de consumo.

La lógica financiera: Monetización de activos fijos en zonas urbanas

El valor de la operación subraya una tendencia clave para los fabricantes con instalaciones antiguas en grandes centros urbanos: el valor del suelo para desarrollos residenciales o comerciales puede superar con creces el valor del mismo como activo industrial operativo. Para Kibon, la venta representa una monetización significativa de un activo que, si bien era funcional, no era central para la propiedad intelectual o la marca.

La venta libera un capital considerable que puede ser reinvertido en otras áreas estratégicas del negocio. Las opciones incluyen la modernización de plantas existentes, la construcción de nuevas instalaciones en ubicaciones logísticamente más eficientes o en zonas con menores costos operativos, o la inversión en marketing y desarrollo de productos. La decisión de vender indica un cálculo estratégico donde el retorno de la venta del terreno es superior al beneficio de mantener la producción en esa ubicación específica.

El mercado inmobiliario brasileño como catalizador de desinversiones

La decisión de Kibon no es un hecho aislado, sino que se enmarca en un contexto de alta actividad en el mercado inmobiliario brasileño, donde tanto el capital local como el internacional buscan activamente oportunidades de inversión. Varias operaciones recientes confirman el apetito por los activos inmobiliarios en el país, lo que a su vez incentiva a las empresas industriales a reevaluar el uso de sus propiedades.

El apetito por BR Properties: La OPA de US$146M de GP Investments

A principios de 2023, se evidenció el interés del capital privado en el sector. El 6 de febrero de 2023, el grupo brasileño de capital privado GP Investments lanzó una oferta pública de adquisición voluntaria por 747 millones de reales (US$146 millones) para comprar la totalidad de las acciones del grupo inmobiliario local BR Properties. La firma Spinelli Advogados asesoró a GP Investments en esta oferta, una maniobra que busca consolidar el control sobre una cartera de propiedades ya establecida. Este tipo de movimientos por parte de actores financieros aumenta la competencia por activos inmobiliarios de calidad y eleva las valoraciones, haciendo más atractiva la venta para propietarios industriales como Kibon.

Inversión institucional: El fondo de Credit Suisse y la cartera de US$280M

El interés no se limita al capital privado. El 11 de septiembre de 2023, se anunció que un fondo inmobiliario gestionado por Credit Suisse adquirió una cartera de propiedades del grupo logístico brasileño GTIS por 1.400 millones de reales (US$280 millones). La firma i2a Advogados asesoró al fondo en la compra. Esta transacción demuestra la entrada de capital institucional a gran escala en el sector, particularmente en activos logísticos, que a menudo se desarrollan en terrenos previamente ocupados por la industria manufacturera. La fuerte demanda de espacios para logística y distribución, impulsada por el comercio electrónico, contribuye directamente a la revalorización de los terrenos industriales urbanos y suburbanos.

US$43M por cuota de mercado: La apuesta de Carozzi por el helado chileno

En un movimiento de naturaleza completamente distinta, la empresa chilena de alimentos Empresas Carozzi adquirió la compañía local de helados Lecherías Loncomilla. La compra, cerrada por un valor de US$43 millones, implicó la adquisición de la empresa a su fundador, Mac Clure Lyon. A diferencia del caso brasileño, esta operación es una adquisición estratégica dentro del mismo sector, enfocada en el crecimiento del negocio principal.

Una adquisición sectorial clásica

Las firmas Guerrero Olivos y Dellafiori Abogados asesoraron a Empresas Carozzi en la transacción. Para Carozzi, un conglomerado de alimentos con un amplio portafolio, la compra representa una expansión calculada hacia una nueva categoría de productos. En lugar de liquidar un activo físico, Carozzi invierte directamente en la capacidad de producción, la marca, la red de distribución y la cuota de mercado de un actor ya establecido en el mercado chileno de helados.

Esta adquisición indica una estrategia de crecimiento a través de la consolidación del mercado. El valor de US$43 millones refleja la valoración de un negocio en marcha, con sus flujos de caja futuros, su posicionamiento de marca y sus sinergias operativas potenciales con el resto del grupo Carozzi.

Estrategia de crecimiento: Consolidación y sinergias

El enfoque de Carozzi sugiere confianza en el potencial de crecimiento del consumo de helados en Chile. Al adquirir una empresa existente, Carozzi acelera su entrada al mercado, evitando los costos y riesgos asociados con la construcción de una marca y una operación desde cero. La compañía busca sinergias operativas, logísticas y de distribución, integrando los productos de Lecherías Loncomilla en su ya extensa red comercial. Esta estrategia es un ejemplo de cómo los grandes conglomerados de alimentos utilizan las adquisiciones para fortalecer su posición competitiva y diversificar sus fuentes de ingresos dentro de su industria principal.

Activos industriales vs. cuota de mercado: Dos modelos de creación de valor

La comparación directa de ambas transacciones revela las presiones duales y las diferentes lógicas estratégicas que enfrentan los productores de la región. La operación de Kibon en Brasil, valorada en US$386 millones, es principalmente una decisión financiera impulsada por el mercado inmobiliario. La de Carozzi en Chile, de US$43 millones, es una decisión de negocio centrada en el crecimiento del mercado de consumo.

El factor inmobiliario: Cuando la fábrica vale más que la operación

El caso brasileño evidencia cómo la urbanización y el auge inmobiliario pueden redefinir la estrategia corporativa de los fabricantes. Para empresas con plantas antiguas en zonas que se han revalorizado drásticamente, la venta de terrenos se convierte en una opción financiera que puede generar más valor para los accionistas que la propia operación industrial en ese sitio. Esto puede llevar a una reconfiguración de la huella industrial, con el traslado de la producción a parques industriales suburbanos o a otras regiones con mejores infraestructuras logísticas y menores costos. La decisión se basa en un análisis de "mayor y mejor uso" del activo, donde el desarrollo inmobiliario supera al industrial.

La consolidación como motor: El enfoque de Carozzi

Por el contrario, el caso chileno refleja una dinámica de mercado más tradicional, donde los actores más grandes buscan crecer adquiriendo competidores más pequeños y especializados. Esta estrategia permite una entrada rápida a un nuevo segmento o el fortalecimiento de una posición ya existente. Se apalanca en el valor de marcas con reconocimiento local y canales de distribución establecidos para generar crecimiento en los ingresos. Es una apuesta por el futuro del sector, no una liquidación de su pasado industrial.

Reubicar o adquirir: Decisiones estratégicas para la capacidad productiva

Para los gestores de plantas e inversores, estas operaciones ofrecen dos modelos distintos de gestión de activos. El modelo Kibon/Cyrela plantea la pregunta sobre el valor óptimo de los activos fijos y en qué momento su valor inmobiliario justifica una desinversión estratégica. Obliga a los directivos a ser también gestores de carteras inmobiliarias. El modelo Carozzi/Loncomilla, en cambio, reafirma el valor de adquirir capacidad de producción y cuota de mercado como una vía probada de expansión. Subraya la importancia de la marca y la penetración en el mercado como activos clave.

Ambos eventos, aunque diferentes en su naturaleza, escala y motivación, confirman la intensa actividad de inversión que rodea al sector del helado en América del Sur. El capital fluye hacia el sector, ya sea a través de la reestructuración de sus activos físicos impulsada por fuerzas externas como el mercado inmobiliario, o mediante la consolidación corporativa interna impulsada por la competencia y la búsqueda de crecimiento.